Про процедуру покупки недвижимости в Египте написано много.
Здесь мы попытаемся систематизировать эту информацию, не претендуя, однако, на истину в последней инстанции. Более того, мы обозначим и "заострим" самые непонятные и противоречивые моменты.
Мы не будем теоретизировать, а изложим информацию в практической плоскости, отталкиваясь не от действующего египетского законодательства, а от "обычаев египетского делового оборота", т.к. теоретический подход к процедуре оформления египетской недвижимости в собственность не актуален и бессмысленнен в подавляющем большинстве случаев. Почему? Вы просто ничего не купите, если захотите действовать абсолютно формально по законам, ну если только не привезете с собой в Хургаду Вашего личного (в смысле нанятого лично Вами) египетского адвоката (равнозначный термин - "юрист"), например, из Каира, который возьмется вести Ваши дела с недвижимостью. Исходя из личного опыта общения с застройщиками и агентствами недвижимости Хургады, можем сказать, что это имеет смысл, и даже необходимо, если Вы решили вложить в местную недвижимость серьезные деньги, ну, например 1-2 миллиона долларов или сами решилиосуществить какой-либо инвестиционный проект, например, купить землю и что-то на ней построить. В этом случае хороший юрист необходим. Вкладывая серьезные деньги, ни в коем случае не полагайтесь на юриста, работающего в агентстве недвижимости или у какого-либо застройщика. Ищите серьезного юриста по серьезной рекомендации. И не в Хургаде. Конечно, может и так "прохиляет", да скорее всего "прохиляет", но Ваши расходы на египетского юриста по сравнению даже с 500.000 долларов вряд ли будут значительны и не превысят 1% от этой суммы, да и будут существенно меньше возможных издержек при работе со "случайным" юристом.
Но здесь мы рассматриваем более простой и чаще встречающийся случай - сравнительно небольших вложений - покупку одной или нескольких квартир или виллы с целью инвестиций или просто беззаботного отдыха или проживания вблизи прекрасного Красного моря. В этом случае для покупки недвижимости вполне достаточно прийти в местное агентство недвижимости или к застройщику и положиться на них в оформлении документов. Но предварительно получить юридическую информацию, конечно же, необходимо.
Эту информацию можно найти практически на сайте любого египетского агентства недвижимости. Если излагать кратко, то найдем примерно следующее:
1. Египетское законодательство разрешает иностранцам приобретать в собственность недвижимость в Египте.
2. Для приобретения недвижимости Вам необходим заграничный паспорт и сначала небольшой задаток, а затем в оговоренный срок остальная сумма; возможна рассрочка платежа. Оплата возможна как наличными, так и через банк.
3. Документами, подтверждающим собственность продавца на египетскую недвижимость, являются:
а) в случае "вторичной" недвижимости - таукиль на имя продавца (безотзывная доверенность от предыдущего собственника данной недвижимости и, соответственно, документы на собственность на имя этого предыдущего собственника) - безусловно необходимый документ; а также возможно, но не обязательно следующие документы- "грин-контракт" (свидетельство о собственности гос. образца, фактически выписка из государственного реестра недвижимости) И (ИЛИ) судебная регистрация договора, на основании которого продавец приобретал эту недвижимость. Т.е достаточным документом является таукиль или вся цепочка таукилей и документ о собственности "первичного" владельца.
б) в случае "первичной" недвижимости - свидетельство о собственности на землю, на которой ведется строительство (или таукиль); разрешение (лицензия) на строительство и утвержденный проект строительства.
4. Выбираете недвижимость с помощью агентства недвижимости или непосредственно у застройщика и подписываете прямой договор купли-продажи с собственником (на арабском и русском, или на арабском и английском языках). При этом агентство проверяет "юридическую чистоту" сделки, проверяет права собственности на недвижимость, и все документы, касающиеся данной недвижимости и т.д. и т.п.
5. После полной оплаты недвижимости собственник выписывает Вам таукиль (только на арабском языке) - безотзывную доверенность на право владения и распоряжения приобретенной недвижимостью. Таукиль должен быть заверен в государственной нотариальной конторе.
6. Юристы агентства по Вашей доверенности регистрируют договор купли-продажи в суде и оформляют "грин-контракт" на Вашу недвижимость.
7. Еще год назад агентства брали комиссионные за свои услуги, сейчас комиссионных нет, агентства получают их с собственников и застройщиков. Оплачивать необходимо только регистрацию договора в суде и оформление "грин-контракта".
Далее изложим и прокомментируем те моменты, которые при поиске информации на сайтах по недвижимости Египта, оказываются неоднозначными.
1. По поводу регистрации недвижимости и соответствующих расходах информация противоречива и расходится очень сильно, т.к. рынок недвижимости Египта все-таки еще очень молод, и многие из тех, кто на нем работает, на самом деле и сами не очень сильно разбираются в нюансах египетского законодательства. Скажем Вам больше. Юристы (практически все они - египтяне), работающие на этом рынке (в Хургаде во всяком случае), тоже мало чего понимают в египетском законодательстве. Никто и никогда не видел, чтобы они сидели с ноутбуком и "работали с документами". А если надо что-то сделать, оформить, подписать, то делается это, исходя из общих соображений, из имеющейся практики, или путем похода в соответствующий государственный или иной орган и выяснения там - чего и как полагается делать.
2. Также довольно противоречивая информация имеется о налогах при покупке и продаже недвижимости. Цифры приводятся разные. Все сходятся только на том, что владение египетской недвижимостью никак не облагается.
3. Также противоречива информация о том, сколько же объектов недвижимости может иметь в собственности иностранец. Где-то пишут, что не более 2 и еще сколько-то земли (не больше 4000 кв.м), где-то - что эти ограничения сняты. Попробуйте задать эти вопросы вживую - в агентстве, застройщику или юристу - Вам уверенно на них ответят, но ни за что не покажут никакого документа и даже не сошлются на соответствующий закон. Почему? Да никто и никогда никаких законов не видел, и даже не думал об этом.
4. Полагается ли какая-то долгосрочная виза или вид на жительство россиянину, купившему недвижимость в Египте? Очень много вариантов ответов. И все неправильные. Почему? Да не знает никто ничего...
Может ли хургадинский юрист взять компьютер, найти соответствующий закон и дать Вам ответ. Может быть и может. Но не будет этого делать. Почему? Да мало ли что написано в этом законе. Есть определенная практика работы, вчера так делали, сегодня так делаем и завтра будем делать также. Зачем искать чего-то в компьютере?
Что же все это значит? Не покупать? Напротив! Очень даже покупать. Но не заморачиваться на теоретические темы, также, как не заморачиваются египтяне. Приехали в Египет - поменяйте голову! Здесь совсем другой менталитет.
Все дело в том, что правила и законодательство, регулирующие египетский рынок недвижимости, не так формализованы как в России. Вернее совсем не формализованы.
У нас все - четко. Гражданский Кодекс. Договор купли-продажи, который должен быть определенной формы и содержания, т.е содержать определенные существенные условия, без которых он будет не действителен. Согласие супруги на приобретение/продажу недвижимости. Права детей должны быть соблюдены. Нет ли обременений на объект недвижимости, не в залоге ли? Выписка из единого реестра объектов градостроительной деятельности или по-простому, справка БТИ, кадастровый план. Обязательное внесение сведений в реестр, т.е. регистрация в Федеральной регистрационной службе. Получение свидетельства о государственной регистрации собственности. Возникновение права собственности не с момента заключения договора или оплаты, а с момента внесения записи в реестр. Все строго и четко. Процедура АБСОЛЮТНО регламентирована и всем известна.
В Египте всего этого нет. Квартиру купить-продать едва ли не проще, чем любой другой товар в магазине. Есть правила делового оборота. Принято делать вот так-то, более менее в духе закона. (Букву все равно мало кто знает). И все так делают. Вроде как огромный простор для мошенничества. Но что удивительно, мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет (если, конечно, Вы обратитесь в агентство или к застройщику, а не будете покупать квартиру на улице у первого встречного).
Есть ли государственная регистрация недвижимости? Есть. Но есть в общих чертах. Это и есть получение "пресловутого" грин-контракта. Но процентов 80-90 египетской недвижимости не зарегистрировано в реестре. Рынок развивается очень быстро, права собственности переходят от одного собственника к другому слишком часто, время течет в Египте, в том числе и рабочее время, очень медленно, поэтому ничего и не регистрируется. Реестр не актуален, в части, касающейся квартир в Хургаде, во всяком случае.
Конечно, если проходит сделка по покупке огромного участка земли под строительство отеля или большого туристического комплекса, то приглашается юрист из Каира и все оформляется как положено. Так поступают и некоторые местные крупные фирмы и крупные иностранные инвесторы. Т.е. выполняются следующие процедуры - заключение контракта + таукиль + регистрация в суде + внесение данных в реестр ("грин-контракт").
Но часто бывает иная ситуация, когда земля, на которой ведется стройка, может принадлежать одному собственнику (или вообще быть арендованной у муниципалитета и перейти в собственность арендатора после окончания стройки на ней), строит на этой земле совсем не собственник и не арендатор, а застройщик, который после окончания строительства поделит с собственником или арендатором построенное в определенных долях по договору.(Заметим однако, что ничего принципиально страшного в этой схеме нет, лишь бы застройщик имел хорошую репутацию). А продавать все это покупателям, в том числе и иностранцам, они все вместе или каждый по-отдельности начинают сразу после того, как утвердили проект (слава богу, хоть какой-то документ есть!). Потому что строить не на что, надо сначала продать и выручить деньги для начала стройки! Ну скажите - какая тут регистрация прав собственности на приобретенную у них квартиру "в строящемся туристическом комплексе"? Какие юристы? Какие грин-контракты? Тут любой юрист голову сломает - чье все это на стадии строительства - все по доверенностям оформлено, и не одна доверенность, а целая цепочка доверенностей может быть! Работать надо! Слава аллаху, продали пару квартир на стадии проекта - надо стройматериалы покупать и строить, строить, строить! Просто хорошее сейчас время в Египте. Инвестиционный бум! И есть возможность "подняться" тем, у кого есть земля в собственности (а она еще 3-5 лет назад в Хургаде почти ничего не стоила), а также тем предприимчивым египтянам, кто решил и умеет заниматься строительством. Состояния сколачиваются прямо на глазах. А документальное оформление? Да не беспокойтесь - все оформится как надо, только попозже.
Тем более, что сами египтяне продают недвижимость друг другу по безотзывной доверенности - таукилю. А доверить владеть и распоряжаться можно и еще непостроенной квартирой или домом. Это абсолютно законно. Также, для большей уверенности, применяется судебная регистрация недвижимости. Вернее, не недвижимости, а контракта на куплю-продажу. Опять-таки, недвижимость может еще строиться, а контракт можно зарегистрировать в суде. Т.е. суд фактически подтверждает и узаконивает сделку на приобретение недвижимости, проверяя, действительно ли продавец и покупатель законно заключили данный контракт и проведена ли оплата.
Таким образом, покупая недвижимость в Египте, Вы можете быть спокойны и уверены, что все оформили правильно, если
1. Получили таукиль от продавца (подписывается продавцом и заверяется в государственной нотариальной конторе).
2. Зарегистрировали контракт на куплю-продажу в суде.
В дальнейшем можно будет пытаться внести данные в реестр (в Каире) и получить "грин-контракт". Но перед этим "грин-контакт" должен быть на весь дом и земельный участок под ним у их собственника. Когда он их получит и получит ли? А если это строящийся комплекс, то он сначала должен быть принят в эксплуатацию государственной комиссией. В общем, грин-контракт - дело темное и индивидуальное в каждом конкретном случае. А вот таукиль и регистрацию в суде получить вполне возможно и необходимо.
Какой юридический статус таукиля? Т.е. что дает Вам таукиль? Этот документ фактически подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Имея таукиль, Вы имеете право продать принадлежащую Вам недвижимость. Каким образом? Выписав таукиль новому покупателю. Таким образом египетская недвижимость может сменить сколько угодно собственников. Зачем же тогда регистрация в суде, если к тому же таукиль безотзывен? Общим местом в ответе на этот вопрос на сайтах по недвижимости является то, что да - таукиль безотзывен, но в случае смерти того, кто Вам выписал таукиль, его наследники могут обратиться в суд с требованием отменить этот таукиль.
Кроме того, судебная регистрация дает Вам возможность оформить на свое имя счетчик воды и электросчетчик, а эти бумажки дадут Вам возможность получить, например, кредит в местном банке.
Еще одно замечание относительно грин-контракта. В Хургаде, кроме египетских застройщиков, очень много застройщиков иностранных. Есть и российские, но немного. Есть американцы, немцы. Очень много англичан. Некоторые из них работают на паях с египтянами, некоторые сами. Как правило, европейцы американцы относятся к "букве закона" более внимательно, чем местные строители и стараются оформить документы в соответствии с египетским законодательством. У них чаще можно найти грин-контракты на землю, на которой ведется строительство. Однако, как правило, их цены на недвижимость выше, чем на аналогичные объекты, строящиеся египтянами. Что касается качества строительства, то чтобы не говорилось, прямой зависимости качества от того из какой страны застройщик нет. Все индивидуально.
Отметим здесь, что если Вы покупаете недвижимость в строящемся комплексе, где застройщиком является юридическое лицо, то договор будет у Вас с этим юридическим лицом, а вот таукиль может быть выписан лицом физическим - руководителем этой фирмы. То есть собственность оформлена на физическое лицо, а стройку ведет его фирма. В Египте в этом вопросе нет четких различий.
Еще один момент. Часто в агентстве недвижимости Вам говорят о том, что для покупки египетской недвижимости Вам недостаточно той туристической визы, которую Вы получаете за 15 долл. в аэропорту, а нужно эту визу погасить и получить какую-то другую сроком на 1 месяц. Она стоит всего 11,25 фунта. Далее Вам могут сказать, что надо оформить какую-то доверенность адвокату агентства (стоимость нотариального заверения которой составляет 70 фунтов), необходимую для покупки недвижимости. Это правда и не правда одновременно. Вернее информацию слегка искажают. Мы купили несколько объектов недвижимости в Египте, не оформляя никаких виз и доверенностей.
Дело в том, что для подписания договора купли-продажи (его подписываете только Вы и продавец) и получения таукиля (его подписывает только продавец) не надо никаких специальных виз и адвокатов-юристов. Ничего такого не надо и для оплаты. Вы вообще можете перевести деньги продавцу из российского банка. Специальная нетуристическая виза потребуется Вам только в том случае и тогда, когда Вы решите регистрировать сделку в суде и в госреестре. И эту специальную нетуристическую визу Вы должны будете предъявить в государственной нотариальной конторе, когда будете выписывать доверенность адвокату на регистрацию Вашей недвижимости в суде и реестре. Т.е. специальная виза нужна, чтобы Вы имели право выписывать вообще любые нотариальные доверенности на территории Египта, в том в том числе и адвокату на регистрационные мероприятия. То есть, если Вы, например, покупаете недвижимость в строящемся комплексе в рассрочку или просто вносите задаток, нет никакого смысла выписывать какие-то доверенности, все равно до полной оплаты и регистрации сделки в суде еще далеко.
Сколько стоит регистрация в суде? Вот здесь фантазия агентств может приобретать самые извращенные формы. Какие-только цифры и их обоснования не называются. Вплоть до нескольких тысяч долларов в абсолютных цифрах или говорят о каком-то налоге с покупки в 3% от стоимости недвижимости, который взимается в суде и в который входит (!) стоимость услуг адвоката. На самом деле налога в таком виде нет. Есть определенная шкала размера госпошлины, взимаемая при регистрации недвижимости в суде и зависящая от площади (а не от цены!) недвижимости. 3% здесь совсем не при чем!
Так, при регистрации объекта площадью до 100 кв.м реально размер госпошлины составит порядка 1000 египетских фунтов, (примерно 360 долларов США). При покупке объекта от 100 до 200 кв.м - примерно 2000 ег. фунтов и т.д.
Стоимость услуг юриста зависит от юриста; если попросят долларов 200, то это будет неплохо.
Сроки. Некоторые говорят о 4-14 месяцах. Абсурд. Хороший юрист оформит не более, чем за 3-4 месяца.
Стоимость оформления грин-контракта вообще непонятна, многие из тех, кто предлагают его оформление, никогда раньше его не оформляли, они называют лишь туманный срок 12-18 месяцев... Под такой срок с Вас деньги возьмут с удовольствием. На самом деле этот срок регламентируется египетским закондательством в 12 месяцев, но согласно тому же законодательству может быть продлен еще на столько же. Кроме того, после оформлении грин-контракта возникают некие ограничения на продажу недвижимости.... Нужен Вам этот грин-контракт?
Еще обратим Ваше внимание на то, что агентство может просить с Вас дополнительные деньги за якобы проверку договора юристом, или за то, что юрист составляет договор. Или могут сообщить Вам, что якобы необходима подпись юриста на договоре. Все это неправда! Форма договора - это ни для кого не секрет и это ничего не стоит. Все это лишнее. Другое дело, что сам собственник может попросить в каком-либо юридическом агентстве разработать договор и тогда на таком договоре будет печать этого агентства. Но это все за его счет.
Теперь перейдем собственно к самому содержанию договора. Мы приведем на нашем сайте текст одного из договоров, по которому мы приобретали готовую квартиру в Хургаде. Что должно быть в договоре помимо стандартных данных о продавце, покупателе и характеристик недвижимости? Существенным моментом является пункт, содержащий информацию о том, что вместе с квартирой Вы приобретаете права собственности на часть земельного участка, занимаемого домом, часть мест общего пользования. Т.е. примерно вот такой текст: "Первая сторона передает второй стороне долю прав на площадь земельного участка и здания, такие как общие стены, подъезды, наружное освещение, внешняя территория, лестничные пролеты, крыши, проходы, находящиеся в общественной собственности. Доля прав равна процентному соотношению площади приобретенной квартиры к общей площади земельного участка на котором расположено здание."
Правда, на территории Хургады есть некоторые объекты, при покупке которых Вы не получите часть собственности земли, т.к. земля, на которой построен дом, является муниципальной. Это касается части домов в части Мубараков. За право собственности на землю придется доплачивать потом отдельно муниципалитету (там где это возможно).
Можно ли узнать при заключении договора то, как оформлен дом, в котором Вы покупаете квартиру, или как оформлена земля, на которой стоит приобретаемая Вами вилла, кто владелец земли, на которой строится понравившийся Вам комплекс, в котором Вы решили приобрести квартиру?
По умолчанию Вам никто ничего не скажет. Исходя из опыта личного общения с деятелями местного рынка недвижимости отметим следующее:
1. Часто, если Вы имеете дело с агентом, а не с владельцем агентства или застройщиком, он и не знает ответы на эти вопросы.
2. Очень часто, если Вы общаетесь с владельцем агентства, особенно, если это египтянин - он скажет, что он и есть собственник, причем попадались такие умельцы, что если умножить площадь всех земель и объектов на них, которые они показали нам за день и учесть то, что они, по их словам, собственники всего этого (а еще в Каире и Ш-э-Ш у него примерно так миллион кв.м.), то каждый раз мы задавались безответным вопросом - чего же он - человек, который, конечно, еще не попадает в рейтинг журнала Форбс, но это событие уже не за горами, возил нас целый день на не новой корейской машине без кондиционера? Нет, я конечно, видел египтян, владеющих недвижимостью на пару миллионов доларов, которые тихо курят кальян в скромном кафе, но, чтобы почти миллиардер и вот так запросто подрабатывал сразу на двух должностях - шофера и директора агентства недвижимости? Смешные они...(Кстати, одно из достаточно известных агентств недвижимости в Хургаде, не буду называть, конечно, какое)....
3. Иногда все документы дадут. На арабском, не распространяясь особо четко об их содержании, но можно перевести и все узнать. Тут будут и документы о собственности и разрешение на строительство и проект, если это касается стройки, или только документы о собственности на готовый дом или готовую квартиру.
Какой процент продаваемых объектов имеет оформленный грин-контракт, какой только таукиль или зарегистрирован в суде? Не известно.
Мы покупали объекты, оформленные по-разному. Во всех случаях все оказалось нормально и не возникло никаких проблем. Конечно, в России мы бы не рискнули при таком качестве документов участвовать в долевом строительстве или вносить задаток за готовый объект. Но в России таких ситуаций и не могло быть. Нельзя сравнивать, иначе вы вообще ничего не купите в Египте. В России другие требования к документам, да и мошенничества реально больше. Мы в Египте, поэтому играем и рискуем по египетским правилам.
Расскажем здесь о своем опыте покупки квартир в Хургаде.
Мы приобретали готовые квартиры в доме, на который у собственника имелся грин-контракт. Этот собственник родом из Каира, постоянно проживает в Каире и дела он вел грамотно. За свои деньги сначала купил земельный участок, за свои же деньги построил на ней дом, сдал в эксплуатацию, после этого оформил все документы и даже грин-контракт. И только после этого продал часть квартир в доме, остальное сдал в аренду.
Правда при оформлении задатка мы не подписывали никакого договора, а в кафе на клочке бумаги он написал на арабском языке расписку, что взял 2.000 долларов, и что обязуется в случае, если мы оплатим остальную сумму в течение 3 месяцев передать нам квартиру, а если не оплатим, то мы теряем эти 2.000. А он, если квартиру продаст кому-то, а не нам, вернет нам эти 2.000. Далее знакомая арабская женщина позвонила нашему юристу, прочитала ему это на арабском, он сказал по английски, что всё "OK", хорошая расписка, можно деньги отдавать. То есть юрист "одобрил" сделку.
Хотя ранее на словах хозяин квартиры обещал, что напишет в расписке именно о задатке, т.е. если сделка расстроится по его вине - он вернет аж 10.000 долларов, но писать не стал.
На вопрос - почему бы не написать то, что он обещал, он ответил, что он очень честный человек! Мы ему - напиши. Он - зачем? Если даже мне миллион за эту квартиру предложат, я ее не продам. Ведь у меня ваши 2.000, я вам обещал и взял у вас часть денег! Теперь я даже показывать эту квартиру никому не буду! Мы ему - почему же это не написать, а он - да я же честный человек! Я никогда никого не обманывал! Зачем писать, вот как раз те, кто напишут - они обманут, а я - честный - и т.д. по кругу! О чем это мы? Ах да, про процедуру оформления документов и юридические формальности... В конце концов, сделка состоялась и все закончилось удачно. Мы не призываем, конечно, относится к документам так легкомысленно, как может показаться отнеслись в описываемом случае мы. Во-первых, в этом случае речь шла всего лишь о задатке и рисковали мы суммой в 2000 долларов. А во-вторых, и риска никакого на самом деле не было, так как прежде чем отдавать деньги мы провели некую предварительную работу и навели справки о нашем продавце.... Эта работа бывает нелишней. А что касается формальностей или вернее их отсутствия в некоторых случаях, то кроме формальностей надо все-таки учитывать местный менталитет и некоторый общепринятый порядок ведения дел.
В другом случае покупали стройку на начальном этапе. Застройщик дал нам все документы на землю и все разрешения на строительство. Не по собственной инициативе, конечно. Многие из тех, кто купил квартиры в этом комплексе этих документов никогда не видели, но закончилось и для них все удачно. Но мы хотели во всем разобраться - попросили все документы - и никаких проблем, получили. Перевели на русский. Документы свидетельствовали о том, что застройщик имеет право строить на этой земле, но владеет он этой землей по таукилю, а право собственности, которое можно регистрировать ("грин-контракт"), возникнет только после завершения стройки и приемки комплекса в эксплуатацию государственной комиссией. Заключили договор, часть квартир оплатили сразу и получили на них таукили. На часть квартир договорились о рассрочке на год - половина платежа сразу, остальное равными долями до окончания строительства. Были предусмотрены штрафные санкции в нашу пользу в случае превышения сроков строительства. Кстати, это существенный момент договора - обращайте на это внимание, т.к. превышение оговоренных сроков строительства в Хургаде - явление не такое уж редкое и у Вас появится дополнительный козырь в общении с застройщиком. В настоящее время строительство комплекса завершено и в нем уже можно жить и живет часть собственников.
Какой вывод из приведенной информации?
1. Процедура покупки недвижимости в Египте менее формализована и более проста, чем в России, поэтому не применяйте российские мерки к этому делу.
2. Проверьте сами документы на приобретаемую недвижимость (возьмите и переведите).
3. Обязательно получите таукиль на недвижимость сразу после оплаты. Регистрируйте контракт в суде.
И еще одно важное замечание. Мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет, но некоторые агентства и застройщики просто не умеют работать. Поэтому постарайтесь перед принятием окончательного решения о покупке собрать как можно больше информации как о объекте покупки, так и о фирме с которой Вы собрались сотрудничать. Понравился какой-то дом или комплекс? Не ограничивайтесь информацией, полученной только в одном агентстве. Расспросите у других. Собрались работать с каким-то агентством или застройщиком? Расспросите о нем в других агентствах и у других застройщиков. Поинтересуйтесь опытом соотечественников, уже покупавших недвижимость в Египте. Сопоставьте собранную информацию. И ни в коем случае не торопитесь. За неделю Вы точно ничего не поймете. Даже с ценами на квартиры, которые очень сильно отличаются в зависимости от района Хургады, от стадии строительства, от того, кто и с каким качеством строит, разобраться не просто. Нужно время и нужно все самим объехать и на все посмотреть...
На нашем сайте размещены образцы документов, о которых здесь шла речь, - таукиль, перевод таукиля на русский язык, грин-контракт, договор купли-продажи, а также будут даны ссылки на некоторые египетские законы, касающиеся рынка недвижимости, и уточнена информация, содержащаяся в данной статье.
Информация взята из сайта: Про процедуру покупки недвижимости в Египте написано много.
Здесь мы попытаемся систематизировать эту информацию, не претендуя, однако, на истину в последней инстанции. Более того, мы обозначим и "заострим" самые непонятные и противоречивые моменты.
Мы не будем теоретизировать, а изложим информацию в практической плоскости, отталкиваясь не от действующего египетского законодательства, а от "обычаев египетского делового оборота", т.к. теоретический подход к процедуре оформления египетской недвижимости в собственность не актуален и бессмысленнен в подавляющем большинстве случаев. Почему? Вы просто ничего не купите, если захотите действовать абсолютно формально по законам, ну если только не привезете с собой в Хургаду Вашего личного (в смысле нанятого лично Вами) египетского адвоката (равнозначный термин - "юрист"), например, из Каира, который возьмется вести Ваши дела с недвижимостью. Исходя из личного опыта общения с застройщиками и агентствами недвижимости Хургады, можем сказать, что это имеет смысл, и даже необходимо, если Вы решили вложить в местную недвижимость серьезные деньги, ну, например 1-2 миллиона долларов или сами решилиосуществить какой-либо инвестиционный проект, например, купить землю и что-то на ней построить. В этом случае хороший юрист необходим. Вкладывая серьезные деньги, ни в коем случае не полагайтесь на юриста, работающего в агентстве недвижимости или у какого-либо застройщика. Ищите серьезного юриста по серьезной рекомендации. И не в Хургаде. Конечно, может и так "прохиляет", да скорее всего "прохиляет", но Ваши расходы на египетского юриста по сравнению даже с 500.000 долларов вряд ли будут значительны и не превысят 1% от этой суммы, да и будут существенно меньше возможных издержек при работе со "случайным" юристом.
Но здесь мы рассматриваем более простой и чаще встречающийся случай - сравнительно небольших вложений - покупку одной или нескольких квартир или виллы с целью инвестиций или просто беззаботного отдыха или проживания вблизи прекрасного Красного моря. В этом случае для покупки недвижимости вполне достаточно прийти в местное агентство недвижимости или к застройщику и положиться на них в оформлении документов. Но предварительно получить юридическую информацию, конечно же, необходимо.
Эту информацию можно найти практически на сайте любого египетского агентства недвижимости. Если излагать кратко, то найдем примерно следующее:
1. Египетское законодательство разрешает иностранцам приобретать в собственность недвижимость в Египте.
2. Для приобретения недвижимости Вам необходим заграничный паспорт и сначала небольшой задаток, а затем в оговоренный срок остальная сумма; возможна рассрочка платежа. Оплата возможна как наличными, так и через банк.
3. Документами, подтверждающим собственность продавца на египетскую недвижимость, являются:
а) в случае "вторичной" недвижимости - таукиль на имя продавца (безотзывная доверенность от предыдущего собственника данной недвижимости и, соответственно, документы на собственность на имя этого предыдущего собственника) - безусловно необходимый документ; а также возможно, но не обязательно следующие документы- "грин-контракт" (свидетельство о собственности гос. образца, фактически выписка из государственного реестра недвижимости) И (ИЛИ) судебная регистрация договора, на основании которого продавец приобретал эту недвижимость. Т.е достаточным документом является таукиль или вся цепочка таукилей и документ о собственности "первичного" владельца.
б) в случае "первичной" недвижимости - свидетельство о собственности на землю, на которой ведется строительство (или таукиль); разрешение (лицензия) на строительство и утвержденный проект строительства.
4. Выбираете недвижимость с помощью агентства недвижимости или непосредственно у застройщика и подписываете прямой договор купли-продажи с собственником (на арабском и русском, или на арабском и английском языках). При этом агентство проверяет "юридическую чистоту" сделки, проверяет права собственности на недвижимость, и все документы, касающиеся данной недвижимости и т.д. и т.п.
5. После полной оплаты недвижимости собственник выписывает Вам таукиль (только на арабском языке) - безотзывную доверенность на право владения и распоряжения приобретенной недвижимостью. Таукиль должен быть заверен в государственной нотариальной конторе.
6. Юристы агентства по Вашей доверенности регистрируют договор купли-продажи в суде и оформляют "грин-контракт" на Вашу недвижимость.
7. Еще год назад агентства брали комиссионные за свои услуги, сейчас комиссионных нет, агентства получают их с собственников и застройщиков. Оплачивать необходимо только регистрацию договора в суде и оформление "грин-контракта".
Далее изложим и прокомментируем те моменты, которые при поиске информации на сайтах по недвижимости Египта, оказываются неоднозначными.
1. По поводу регистрации недвижимости и соответствующих расходах информация противоречива и расходится очень сильно, т.к. рынок недвижимости Египта все-таки еще очень молод, и многие из тех, кто на нем работает, на самом деле и сами не очень сильно разбираются в нюансах египетского законодательства. Скажем Вам больше. Юристы (практически все они - египтяне), работающие на этом рынке (в Хургаде во всяком случае), тоже мало чего понимают в египетском законодательстве. Никто и никогда не видел, чтобы они сидели с ноутбуком и "работали с документами". А если надо что-то сделать, оформить, подписать, то делается это, исходя из общих соображений, из имеющейся практики, или путем похода в соответствующий государственный или иной орган и выяснения там - чего и как полагается делать.
2. Также довольно противоречивая информация имеется о налогах при покупке и продаже недвижимости. Цифры приводятся разные. Все сходятся только на том, что владение египетской недвижимостью никак не облагается.
3. Также противоречива информация о том, сколько же объектов недвижимости может иметь в собственности иностранец. Где-то пишут, что не более 2 и еще сколько-то земли (не больше 4000 кв.м), где-то - что эти ограничения сняты. Попробуйте задать эти вопросы вживую - в агентстве, застройщику или юристу - Вам уверенно на них ответят, но ни за что не покажут никакого документа и даже не сошлются на соответствующий закон. Почему? Да никто и никогда никаких законов не видел, и даже не думал об этом.
4. Полагается ли какая-то долгосрочная виза или вид на жительство россиянину, купившему недвижимость в Египте? Очень много вариантов ответов. И все неправильные. Почему? Да не знает никто ничего...
Может ли хургадинский юрист взять компьютер, найти соответствующий закон и дать Вам ответ. Может быть и может. Но не будет этого делать. Почему? Да мало ли что написано в этом законе. Есть определенная практика работы, вчера так делали, сегодня так делаем и завтра будем делать также. Зачем искать чего-то в компьютере?
Что же все это значит? Не покупать? Напротив! Очень даже покупать. Но не заморачиваться на теоретические темы, также, как не заморачиваются египтяне. Приехали в Египет - поменяйте голову! Здесь совсем другой менталитет.
Все дело в том, что правила и законодательство, регулирующие египетский рынок недвижимости, не так формализованы как в России. Вернее совсем не формализованы.
У нас все - четко. Гражданский Кодекс. Договор купли-продажи, который должен быть определенной формы и содержания, т.е содержать определенные существенные условия, без которых он будет не действителен. Согласие супруги на приобретение/продажу недвижимости. Права детей должны быть соблюдены. Нет ли обременений на объект недвижимости, не в залоге ли? Выписка из единого реестра объектов градостроительной деятельности или по-простому, справка БТИ, кадастровый план. Обязательное внесение сведений в реестр, т.е. регистрация в Федеральной регистрационной службе. Получение свидетельства о государственной регистрации собственности. Возникновение права собственности не с момента заключения договора или оплаты, а с момента внесения записи в реестр. Все строго и четко. Процедура АБСОЛЮТНО регламентирована и всем известна.
В Египте всего этого нет. Квартиру купить-продать едва ли не проще, чем любой другой товар в магазине. Есть правила делового оборота. Принято делать вот так-то, более менее в духе закона. (Букву все равно мало кто знает). И все так делают. Вроде как огромный простор для мошенничества. Но что удивительно, мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет (если, конечно, Вы обратитесь в агентство или к застройщику, а не будете покупать квартиру на улице у первого встречного).
Есть ли государственная регистрация недвижимости? Есть. Но есть в общих чертах. Это и есть получение "пресловутого" грин-контракта. Но процентов 80-90 египетской недвижимости не зарегистрировано в реестре. Рынок развивается очень быстро, права собственности переходят от одного собственника к другому слишком часто, время течет в Египте, в том числе и рабочее время, очень медленно, поэтому ничего и не регистрируется. Реестр не актуален, в части, касающейся квартир в Хургаде, во всяком случае.
Конечно, если проходит сделка по покупке огромного участка земли под строительство отеля или большого туристического комплекса, то приглашается юрист из Каира и все оформляется как положено. Так поступают и некоторые местные крупные фирмы и крупные иностранные инвесторы. Т.е. выполняются следующие процедуры - заключение контракта + таукиль + регистрация в суде + внесение данных в реестр ("грин-контракт").
Но часто бывает иная ситуация, когда земля, на которой ведется стройка, может принадлежать одному собственнику (или вообще быть арендованной у муниципалитета и перейти в собственность арендатора после окончания стройки на ней), строит на этой земле совсем не собственник и не арендатор, а застройщик, который после окончания строительства поделит с собственником или арендатором построенное в определенных долях по договору.(Заметим однако, что ничего принципиально страшного в этой схеме нет, лишь бы застройщик имел хорошую репутацию). А продавать все это покупателям, в том числе и иностранцам, они все вместе или каждый по-отдельности начинают сразу после того, как утвердили проект (слава богу, хоть какой-то документ есть!). Потому что строить не на что, надо сначала продать и выручить деньги для начала стройки! Ну скажите - какая тут регистрация прав собственности на приобретенную у них квартиру "в строящемся туристическом комплексе"? Какие юристы? Какие грин-контракты? Тут любой юрист голову сломает - чье все это на стадии строительства - все по доверенностям оформлено, и не одна доверенность, а целая цепочка доверенностей может быть! Работать надо! Слава аллаху, продали пару квартир на стадии проекта - надо стройматериалы покупать и строить, строить, строить! Просто хорошее сейчас время в Египте. Инвестиционный бум! И есть возможность "подняться" тем, у кого есть земля в собственности (а она еще 3-5 лет назад в Хургаде почти ничего не стоила), а также тем предприимчивым египтянам, кто решил и умеет заниматься строительством. Состояния сколачиваются прямо на глазах. А документальное оформление? Да не беспокойтесь - все оформится как надо, только попозже.
Тем более, что сами египтяне продают недвижимость друг другу по безотзывной доверенности - таукилю. А доверить владеть и распоряжаться можно и еще непостроенной квартирой или домом. Это абсолютно законно. Также, для большей уверенности, применяется судебная регистрация недвижимости. Вернее, не недвижимости, а контракта на куплю-продажу. Опять-таки, недвижимость может еще строиться, а контракт можно зарегистрировать в суде. Т.е. суд фактически подтверждает и узаконивает сделку на приобретение недвижимости, проверяя, действительно ли продавец и покупатель законно заключили данный контракт и проведена ли оплата.
Таким образом, покупая недвижимость в Египте, Вы можете быть спокойны и уверены, что все оформили правильно, если
1. Получили таукиль от продавца (подписывается продавцом и заверяется в государственной нотариальной конторе).
2. Зарегистрировали контракт на куплю-продажу в суде.
В дальнейшем можно будет пытаться внести данные в реестр (в Каире) и получить "грин-контракт". Но перед этим "грин-контакт" должен быть на весь дом и земельный участок под ним у их собственника. Когда он их получит и получит ли? А если это строящийся комплекс, то он сначала должен быть принят в эксплуатацию государственной комиссией. В общем, грин-контракт - дело темное и индивидуальное в каждом конкретном случае. А вот таукиль и регистрацию в суде получить вполне возможно и необходимо.
Какой юридический статус таукиля? Т.е. что дает Вам таукиль? Этот документ фактически подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Имея таукиль, Вы имеете право продать принадлежащую Вам недвижимость. Каким образом? Выписав таукиль новому покупателю. Таким образом египетская недвижимость может сменить сколько угодно собственников. Зачем же тогда регистрация в суде, если к тому же таукиль безотзывен? Общим местом в ответе на этот вопрос на сайтах по недвижимости является то, что да - таукиль безотзывен, но в случае смерти того, кто Вам выписал таукиль, его наследники могут обратиться в суд с требованием отменить этот таукиль.
Кроме того, судебная регистрация дает Вам возможность оформить на свое имя счетчик воды и электросчетчик, а эти бумажки дадут Вам возможность получить, например, кредит в местном банке.
Еще одно замечание относительно грин-контракта. В Хургаде, кроме египетских застройщиков, очень много застройщиков иностранных. Есть и российские, но немного. Есть американцы, немцы. Очень много англичан. Некоторые из них работают на паях с египтянами, некоторые сами. Как правило, европейцы американцы относятся к "букве закона" более внимательно, чем местные строители и стараются оформить документы в соответствии с египетским законодательством. У них чаще можно найти грин-контракты на землю, на которой ведется строительство. Однако, как правило, их цены на недвижимость выше, чем на аналогичные объекты, строящиеся египтянами. Что касается качества строительства, то чтобы не говорилось, прямой зависимости качества от того из какой страны застройщик нет. Все индивидуально.
Отметим здесь, что если Вы покупаете недвижимость в строящемся комплексе, где застройщиком является юридическое лицо, то договор будет у Вас с этим юридическим лицом, а вот таукиль может быть выписан лицом физическим - руководителем этой фирмы. То есть собственность оформлена на физическое лицо, а стройку ведет его фирма. В Египте в этом вопросе нет четких различий.
Еще один момент. Часто в агентстве недвижимости Вам говорят о том, что для покупки египетской недвижимости Вам недостаточно той туристической визы, которую Вы получаете за 15 долл. в аэропорту, а нужно эту визу погасить и получить какую-то другую сроком на 1 месяц. Она стоит всего 11,25 фунта. Далее Вам могут сказать, что надо оформить какую-то доверенность адвокату агентства (стоимость нотариального заверения которой составляет 70 фунтов), необходимую для покупки недвижимости. Это правда и не правда одновременно. Вернее информацию слегка искажают. Мы купили несколько объектов недвижимости в Египте, не оформляя никаких виз и доверенностей.
Дело в том, что для подписания договора купли-продажи (его подписываете только Вы и продавец) и получения таукиля (его подписывает только продавец) не надо никаких специальных виз и адвокатов-юристов. Ничего такого не надо и для оплаты. Вы вообще можете перевести деньги продавцу из российского банка. Специальная нетуристическая виза потребуется Вам только в том случае и тогда, когда Вы решите регистрировать сделку в суде и в госреестре. И эту специальную нетуристическую визу Вы должны будете предъявить в государственной нотариальной конторе, когда будете выписывать доверенность адвокату на регистрацию Вашей недвижимости в суде и реестре. Т.е. специальная виза нужна, чтобы Вы имели право выписывать вообще любые нотариальные доверенности на территории Египта, в том в том числе и адвокату на регистрационные мероприятия. То есть, если Вы, например, покупаете недвижимость в строящемся комплексе в рассрочку или просто вносите задаток, нет никакого смысла выписывать какие-то доверенности, все равно до полной оплаты и регистрации сделки в суде еще далеко.
Сколько стоит регистрация в суде? Вот здесь фантазия агентств может приобретать самые извращенные формы. Какие-только цифры и их обоснования не называются. Вплоть до нескольких тысяч долларов в абсолютных цифрах или говорят о каком-то налоге с покупки в 3% от стоимости недвижимости, который взимается в суде и в который входит (!) стоимость услуг адвоката. На самом деле налога в таком виде нет. Есть определенная шкала размера госпошлины, взимаемая при регистрации недвижимости в суде и зависящая от площади (а не от цены!) недвижимости. 3% здесь совсем не при чем!
Так, при регистрации объекта площадью до 100 кв.м реально размер госпошлины составит порядка 1000 египетских фунтов, (примерно 360 долларов США). При покупке объекта от 100 до 200 кв.м - примерно 2000 ег. фунтов и т.д.
Стоимость услуг юриста зависит от юриста; если попросят долларов 200, то это будет неплохо.
Сроки. Некоторые говорят о 4-14 месяцах. Абсурд. Хороший юрист оформит не более, чем за 3-4 месяца.
Стоимость оформления грин-контракта вообще непонятна, многие из тех, кто предлагают его оформление, никогда раньше его не оформляли, они называют лишь туманный срок 12-18 месяцев... Под такой срок с Вас деньги возьмут с удовольствием. На самом деле этот срок регламентируется египетским закондательством в 12 месяцев, но согласно тому же законодательству может быть продлен еще на столько же. Кроме того, после оформлении грин-контракта возникают некие ограничения на продажу недвижимости.... Нужен Вам этот грин-контракт?
Еще обратим Ваше внимание на то, что агентство может просить с Вас дополнительные деньги за якобы проверку договора юристом, или за то, что юрист составляет договор. Или могут сообщить Вам, что якобы необходима подпись юриста на договоре. Все это неправда! Форма договора - это ни для кого не секрет и это ничего не стоит. Все это лишнее. Другое дело, что сам собственник может попросить в каком-либо юридическом агентстве разработать договор и тогда на таком договоре будет печать этого агентства. Но это все за его счет.
Теперь перейдем собственно к самому содержанию договора. Мы приведем на нашем сайте текст одного из договоров, по которому мы приобретали готовую квартиру в Хургаде. Что должно быть в договоре помимо стандартных данных о продавце, покупателе и характеристик недвижимости? Существенным моментом является пункт, содержащий информацию о том, что вместе с квартирой Вы приобретаете права собственности на часть земельного участка, занимаемого домом, часть мест общего пользования. Т.е. примерно вот такой текст: "Первая сторона передает второй стороне долю прав на площадь земельного участка и здания, такие как общие стены, подъезды, наружное освещение, внешняя территория, лестничные пролеты, крыши, проходы, находящиеся в общественной собственности. Доля прав равна процентному соотношению площади приобретенной квартиры к общей площади земельного участка на котором расположено здание."
Правда, на территории Хургады есть некоторые объекты, при покупке которых Вы не получите часть собственности земли, т.к. земля, на которой построен дом, является муниципальной. Это касается части домов в части Мубараков. За право собственности на землю придется доплачивать потом отдельно муниципалитету (там где это возможно).
Можно ли узнать при заключении договора то, как оформлен дом, в котором Вы покупаете квартиру, или как оформлена земля, на которой стоит приобретаемая Вами вилла, кто владелец земли, на которой строится понравившийся Вам комплекс, в котором Вы решили приобрести квартиру?
По умолчанию Вам никто ничего не скажет. Исходя из опыта личного общения с деятелями местного рынка недвижимости отметим следующее:
1. Часто, если Вы имеете дело с агентом, а не с владельцем агентства или застройщиком, он и не знает ответы на эти вопросы.
2. Очень часто, если Вы общаетесь с владельцем агентства, особенно, если это египтянин - он скажет, что он и есть собственник, причем попадались такие умельцы, что если умножить площадь всех земель и объектов на них, которые они показали нам за день и учесть то, что они, по их словам, собственники всего этого (а еще в Каире и Ш-э-Ш у него примерно так миллион кв.м.), то каждый раз мы задавались безответным вопросом - чего же он - человек, который, конечно, еще не попадает в рейтинг журнала Форбс, но это событие уже не за горами, возил нас целый день на не новой корейской машине без кондиционера? Нет, я конечно, видел египтян, владеющих недвижимостью на пару миллионов доларов, которые тихо курят кальян в скромном кафе, но, чтобы почти миллиардер и вот так запросто подрабатывал сразу на двух должностях - шофера и директора агентства недвижимости? Смешные они...(Кстати, одно из достаточно известных агентств недвижимости в Хургаде, не буду называть, конечно, какое)....
3. Иногда все документы дадут. На арабском, не распространяясь особо четко об их содержании, но можно перевести и все узнать. Тут будут и документы о собственности и разрешение на строительство и проект, если это касается стройки, или только документы о собственности на готовый дом или готовую квартиру.
Какой процент продаваемых объектов имеет оформленный грин-контракт, какой только таукиль или зарегистрирован в суде? Не известно.
Мы покупали объекты, оформленные по-разному. Во всех случаях все оказалось нормально и не возникло никаких проблем. Конечно, в России мы бы не рискнули при таком качестве документов участвовать в долевом строительстве или вносить задаток за готовый объект. Но в России таких ситуаций и не могло быть. Нельзя сравнивать, иначе вы вообще ничего не купите в Египте. В России другие требования к документам, да и мошенничества реально больше. Мы в Египте, поэтому играем и рискуем по египетским правилам.
Расскажем здесь о своем опыте покупки квартир в Хургаде.
Мы приобретали готовые квартиры в доме, на который у собственника имелся грин-контракт. Этот собственник родом из Каира, постоянно проживает в Каире и дела он вел грамотно. За свои деньги сначала купил земельный участок, за свои же деньги построил на ней дом, сдал в эксплуатацию, после этого оформил все документы и даже грин-контракт. И только после этого продал часть квартир в доме, остальное сдал в аренду.
Правда при оформлении задатка мы не подписывали никакого договора, а в кафе на клочке бумаги он написал на арабском языке расписку, что взял 2.000 долларов, и что обязуется в случае, если мы оплатим остальную сумму в течение 3 месяцев передать нам квартиру, а если не оплатим, то мы теряем эти 2.000. А он, если квартиру продаст кому-то, а не нам, вернет нам эти 2.000. Далее знакомая арабская женщина позвонила нашему юристу, прочитала ему это на арабском, он сказал по английски, что всё "OK", хорошая расписка, можно деньги отдавать. То есть юрист "одобрил" сделку.
Хотя ранее на словах хозяин квартиры обещал, что напишет в расписке именно о задатке, т.е. если сделка расстроится по его вине - он вернет аж 10.000 долларов, но писать не стал.
На вопрос - почему бы не написать то, что он обещал, он ответил, что он очень честный человек! Мы ему - напиши. Он - зачем? Если даже мне миллион за эту квартиру предложат, я ее не продам. Ведь у меня ваши 2.000, я вам обещал и взял у вас часть денег! Теперь я даже показывать эту квартиру никому не буду! Мы ему - почему же это не написать, а он - да я же честный человек! Я никогда никого не обманывал! Зачем писать, вот как раз те, кто напишут - они обманут, а я - честный - и т.д. по кругу! О чем это мы? Ах да, про процедуру оформления документов и юридические формальности... В конце концов, сделка состоялась и все закончилось удачно. Мы не призываем, конечно, относится к документам так легкомысленно, как может показаться отнеслись в описываемом случае мы. Во-первых, в этом случае речь шла всего лишь о задатке и рисковали мы суммой в 2000 долларов. А во-вторых, и риска никакого на самом деле не было, так как прежде чем отдавать деньги мы провели некую предварительную работу и навели справки о нашем продавце.... Эта работа бывает нелишней. А что касается формальностей или вернее их отсутствия в некоторых случаях, то кроме формальностей надо все-таки учитывать местный менталитет и некоторый общепринятый порядок ведения дел.
В другом случае покупали стройку на начальном этапе. Застройщик дал нам все документы на землю и все разрешения на строительство. Не по собственной инициативе, конечно. Многие из тех, кто купил квартиры в этом комплексе этих документов никогда не видели, но закончилось и для них все удачно. Но мы хотели во всем разобраться - попросили все документы - и никаких проблем, получили. Перевели на русский. Документы свидетельствовали о том, что застройщик имеет право строить на этой земле, но владеет он этой землей по таукилю, а право собственности, которое можно регистрировать ("грин-контракт"), возникнет только после завершения стройки и приемки комплекса в эксплуатацию государственной комиссией. Заключили договор, часть квартир оплатили сразу и получили на них таукили. На часть квартир договорились о рассрочке на год - половина платежа сразу, остальное равными долями до окончания строительства. Были предусмотрены штрафные санкции в нашу пользу в случае превышения сроков строительства. Кстати, это существенный момент договора - обращайте на это внимание, т.к. превышение оговоренных сроков строительства в Хургаде - явление не такое уж редкое и у Вас появится дополнительный козырь в общении с застройщиком. В настоящее время строительство комплекса завершено и в нем уже можно жить и живет часть собственников.
Какой вывод из приведенной информации?
1. Процедура покупки недвижимости в Египте менее формализована и более проста, чем в России, поэтому не применяйте российские мерки к этому делу.
2. Проверьте сами документы на приобретаемую недвижимость (возьмите и переведите).
3. Обязательно получите таукиль на недвижимость сразу после оплаты. Регистрируйте контракт в суде.
И еще одно важное замечание. Мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет, но некоторые агентства и застройщики просто не умеют работать. Поэтому постарайтесь перед принятием окончательного решения о покупке собрать как можно больше информации как о объекте покупки, так и о фирме с которой Вы собрались сотрудничать. Понравился какой-то дом или комплекс? Не ограничивайтесь информацией, полученной только в одном агентстве. Расспросите у других. Собрались работать с каким-то агентством или застройщиком? Расспросите о нем в других агентствах и у других застройщиков. Поинтересуйтесь опытом соотечественников, уже покупавших недвижимость в Египте. Сопоставьте собранную информацию. И ни в коем случае не торопитесь. За неделю Вы точно ничего не поймете. Даже с ценами на квартиры, которые очень сильно отличаются в зависимости от района Хургады, от стадии строительства, от того, кто и с каким качеством строит, разобраться не просто. Нужно время и нужно все самим объехать и на все посмотреть...
На нашем сайте размещены образцы документов, о которых здесь шла речь, - таукиль, перевод таукиля на русский язык, грин-контракт, договор купли-продажи, а также будут даны ссылки на некоторые египетские законы, касающиеся рынка недвижимости, и уточнена информация, содержащаяся в данной статье.
Информация взята из сайта: Про процедуру покупки недвижимости в Египте написано много.
Здесь мы попытаемся систематизировать эту информацию, не претендуя, однако, на истину в последней инстанции. Более того, мы обозначим и "заострим" самые непонятные и противоречивые моменты.
Мы не будем теоретизировать, а изложим информацию в практической плоскости, отталкиваясь не от действующего египетского законодательства, а от "обычаев египетского делового оборота", т.к. теоретический подход к процедуре оформления египетской недвижимости в собственность не актуален и бессмысленнен в подавляющем большинстве случаев. Почему? Вы просто ничего не купите, если захотите действовать абсолютно формально по законам, ну если только не привезете с собой в Хургаду Вашего личного (в смысле нанятого лично Вами) египетского адвоката (равнозначный термин - "юрист"), например, из Каира, который возьмется вести Ваши дела с недвижимостью. Исходя из личного опыта общения с застройщиками и агентствами недвижимости Хургады, можем сказать, что это имеет смысл, и даже необходимо, если Вы решили вложить в местную недвижимость серьезные деньги, ну, например 1-2 миллиона долларов или сами решилиосуществить какой-либо инвестиционный проект, например, купить землю и что-то на ней построить. В этом случае хороший юрист необходим. Вкладывая серьезные деньги, ни в коем случае не полагайтесь на юриста, работающего в агентстве недвижимости или у какого-либо застройщика. Ищите серьезного юриста по серьезной рекомендации. И не в Хургаде. Конечно, может и так "прохиляет", да скорее всего "прохиляет", но Ваши расходы на египетского юриста по сравнению даже с 500.000 долларов вряд ли будут значительны и не превысят 1% от этой суммы, да и будут существенно меньше возможных издержек при работе со "случайным" юристом.
Но здесь мы рассматриваем более простой и чаще встречающийся случай - сравнительно небольших вложений - покупку одной или нескольких квартир или виллы с целью инвестиций или просто беззаботного отдыха или проживания вблизи прекрасного Красного моря. В этом случае для покупки недвижимости вполне достаточно прийти в местное агентство недвижимости или к застройщику и положиться на них в оформлении документов. Но предварительно получить юридическую информацию, конечно же, необходимо.
Эту информацию можно найти практически на сайте любого египетского агентства недвижимости. Если излагать кратко, то найдем примерно следующее:
1. Египетское законодательство разрешает иностранцам приобретать в собственность недвижимость в Египте.
2. Для приобретения недвижимости Вам необходим заграничный паспорт и сначала небольшой задаток, а затем в оговоренный срок остальная сумма; возможна рассрочка платежа. Оплата возможна как наличными, так и через банк.
3. Документами, подтверждающим собственность продавца на египетскую недвижимость, являются:
а) в случае "вторичной" недвижимости - таукиль на имя продавца (безотзывная доверенность от предыдущего собственника данной недвижимости и, соответственно, документы на собственность на имя этого предыдущего собственника) - безусловно необходимый документ; а также возможно, но не обязательно следующие документы- "грин-контракт" (свидетельство о собственности гос. образца, фактически выписка из государственного реестра недвижимости) И (ИЛИ) судебная регистрация договора, на основании которого продавец приобретал эту недвижимость. Т.е достаточным документом является таукиль или вся цепочка таукилей и документ о собственности "первичного" владельца.
б) в случае "первичной" недвижимости - свидетельство о собственности на землю, на которой ведется строительство (или таукиль); разрешение (лицензия) на строительство и утвержденный проект строительства.
4. Выбираете недвижимость с помощью агентства недвижимости или непосредственно у застройщика и подписываете прямой договор купли-продажи с собственником (на арабском и русском, или на арабском и английском языках). При этом агентство проверяет "юридическую чистоту" сделки, проверяет права собственности на недвижимость, и все документы, касающиеся данной недвижимости и т.д. и т.п.
5. После полной оплаты недвижимости собственник выписывает Вам таукиль (только на арабском языке) - безотзывную доверенность на право владения и распоряжения приобретенной недвижимостью. Таукиль должен быть заверен в государственной нотариальной конторе.
6. Юристы агентства по Вашей доверенности регистрируют договор купли-продажи в суде и оформляют "грин-контракт" на Вашу недвижимость.
7. Еще год назад агентства брали комиссионные за свои услуги, сейчас комиссионных нет, агентства получают их с собственников и застройщиков. Оплачивать необходимо только регистрацию договора в суде и оформление "грин-контракта".
Далее изложим и прокомментируем те моменты, которые при поиске информации на сайтах по недвижимости Египта, оказываются неоднозначными.
1. По поводу регистрации недвижимости и соответствующих расходах информация противоречива и расходится очень сильно, т.к. рынок недвижимости Египта все-таки еще очень молод, и многие из тех, кто на нем работает, на самом деле и сами не очень сильно разбираются в нюансах египетского законодательства. Скажем Вам больше. Юристы (практически все они - египтяне), работающие на этом рынке (в Хургаде во всяком случае), тоже мало чего понимают в египетском законодательстве. Никто и никогда не видел, чтобы они сидели с ноутбуком и "работали с документами". А если надо что-то сделать, оформить, подписать, то делается это, исходя из общих соображений, из имеющейся практики, или путем похода в соответствующий государственный или иной орган и выяснения там - чего и как полагается делать.
2. Также довольно противоречивая информация имеется о налогах при покупке и продаже недвижимости. Цифры приводятся разные. Все сходятся только на том, что владение египетской недвижимостью никак не облагается.
3. Также противоречива информация о том, сколько же объектов недвижимости может иметь в собственности иностранец. Где-то пишут, что не более 2 и еще сколько-то земли (не больше 4000 кв.м), где-то - что эти ограничения сняты. Попробуйте задать эти вопросы вживую - в агентстве, застройщику или юристу - Вам уверенно на них ответят, но ни за что не покажут никакого документа и даже не сошлются на соответствующий закон. Почему? Да никто и никогда никаких законов не видел, и даже не думал об этом.
4. Полагается ли какая-то долгосрочная виза или вид на жительство россиянину, купившему недвижимость в Египте? Очень много вариантов ответов. И все неправильные. Почему? Да не знает никто ничего...
Может ли хургадинский юрист взять компьютер, найти соответствующий закон и дать Вам ответ. Может быть и может. Но не будет этого делать. Почему? Да мало ли что написано в этом законе. Есть определенная практика работы, вчера так делали, сегодня так делаем и завтра будем делать также. Зачем искать чего-то в компьютере?
Что же все это значит? Не покупать? Напротив! Очень даже покупать. Но не заморачиваться на теоретические темы, также, как не заморачиваются египтяне. Приехали в Египет - поменяйте голову! Здесь совсем другой менталитет.
Все дело в том, что правила и законодательство, регулирующие египетский рынок недвижимости, не так формализованы как в России. Вернее совсем не формализованы.
У нас все - четко. Гражданский Кодекс. Договор купли-продажи, который должен быть определенной формы и содержания, т.е содержать определенные существенные условия, без которых он будет не действителен. Согласие супруги на приобретение/продажу недвижимости. Права детей должны быть соблюдены. Нет ли обременений на объект недвижимости, не в залоге ли? Выписка из единого реестра объектов градостроительной деятельности или по-простому, справка БТИ, кадастровый план. Обязательное внесение сведений в реестр, т.е. регистрация в Федеральной регистрационной службе. Получение свидетельства о государственной регистрации собственности. Возникновение права собственности не с момента заключения договора или оплаты, а с момента внесения записи в реестр. Все строго и четко. Процедура АБСОЛЮТНО регламентирована и всем известна.
В Египте всего этого нет. Квартиру купить-продать едва ли не проще, чем любой другой товар в магазине. Есть правила делового оборота. Принято делать вот так-то, более менее в духе закона. (Букву все равно мало кто знает). И все так делают. Вроде как огромный простор для мошенничества. Но что удивительно, мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет (если, конечно, Вы обратитесь в агентство или к застройщику, а не будете покупать квартиру на улице у первого встречного).
Есть ли государственная регистрация недвижимости? Есть. Но есть в общих чертах. Это и есть получение "пресловутого" грин-контракта. Но процентов 80-90 египетской недвижимости не зарегистрировано в реестре. Рынок развивается очень быстро, права собственности переходят от одного собственника к другому слишком часто, время течет в Египте, в том числе и рабочее время, очень медленно, поэтому ничего и не регистрируется. Реестр не актуален, в части, касающейся квартир в Хургаде, во всяком случае.
Конечно, если проходит сделка по покупке огромного участка земли под строительство отеля или большого туристического комплекса, то приглашается юрист из Каира и все оформляется как положено. Так поступают и некоторые местные крупные фирмы и крупные иностранные инвесторы. Т.е. выполняются следующие процедуры - заключение контракта + таукиль + регистрация в суде + внесение данных в реестр ("грин-контракт").
Но часто бывает иная ситуация, когда земля, на которой ведется стройка, может принадлежать одному собственнику (или вообще быть арендованной у муниципалитета и перейти в собственность арендатора после окончания стройки на ней), строит на этой земле совсем не собственник и не арендатор, а застройщик, который после окончания строительства поделит с собственником или арендатором построенное в определенных долях по договору.(Заметим однако, что ничего принципиально страшного в этой схеме нет, лишь бы застройщик имел хорошую репутацию). А продавать все это покупателям, в том числе и иностранцам, они все вместе или каждый по-отдельности начинают сразу после того, как утвердили проект (слава богу, хоть какой-то документ есть!). Потому что строить не на что, надо сначала продать и выручить деньги для начала стройки! Ну скажите - какая тут регистрация прав собственности на приобретенную у них квартиру "в строящемся туристическом комплексе"? Какие юристы? Какие грин-контракты? Тут любой юрист голову сломает - чье все это на стадии строительства - все по доверенностям оформлено, и не одна доверенность, а целая цепочка доверенностей может быть! Работать надо! Слава аллаху, продали пару квартир на стадии проекта - надо стройматериалы покупать и строить, строить, строить! Просто хорошее сейчас время в Египте. Инвестиционный бум! И есть возможность "подняться" тем, у кого есть земля в собственности (а она еще 3-5 лет назад в Хургаде почти ничего не стоила), а также тем предприимчивым египтянам, кто решил и умеет заниматься строительством. Состояния сколачиваются прямо на глазах. А документальное оформление? Да не беспокойтесь - все оформится как надо, только попозже.
Тем более, что сами египтяне продают недвижимость друг другу по безотзывной доверенности - таукилю. А доверить владеть и распоряжаться можно и еще непостроенной квартирой или домом. Это абсолютно законно. Также, для большей уверенности, применяется судебная регистрация недвижимости. Вернее, не недвижимости, а контракта на куплю-продажу. Опять-таки, недвижимость может еще строиться, а контракт можно зарегистрировать в суде. Т.е. суд фактически подтверждает и узаконивает сделку на приобретение недвижимости, проверяя, действительно ли продавец и покупатель законно заключили данный контракт и проведена ли оплата.
Таким образом, покупая недвижимость в Египте, Вы можете быть спокойны и уверены, что все оформили правильно, если
1. Получили таукиль от продавца (подписывается продавцом и заверяется в государственной нотариальной конторе).
2. Зарегистрировали контракт на куплю-продажу в суде.
В дальнейшем можно будет пытаться внести данные в реестр (в Каире) и получить "грин-контракт". Но перед этим "грин-контакт" должен быть на весь дом и земельный участок под ним у их собственника. Когда он их получит и получит ли? А если это строящийся комплекс, то он сначала должен быть принят в эксплуатацию государственной комиссией. В общем, грин-контракт - дело темное и индивидуальное в каждом конкретном случае. А вот таукиль и регистрацию в суде получить вполне возможно и необходимо.
Какой юридический статус таукиля? Т.е. что дает Вам таукиль? Этот документ фактически подтверждает переход права собственности от продавца к покупателю. Имея таукиль, Вы имеете право продать принадлежащую Вам недвижимость. Каким образом? Выписав таукиль новому покупателю. Таким образом египетская недвижимость может сменить сколько угодно собственников. Зачем же тогда регистрация в суде, если к тому же таукиль безотзывен? Общим местом в ответе на этот вопрос на сайтах по недвижимости является то, что да - таукиль безотзывен, но в случае смерти того, кто Вам выписал таукиль, его наследники могут обратиться в суд с требованием отменить этот таукиль.
Кроме того, судебная регистрация дает Вам возможность оформить на свое имя счетчик воды и электросчетчик, а эти бумажки дадут Вам возможность получить, например, кредит в местном банке.
Еще одно замечание относительно грин-контракта. В Хургаде, кроме египетских застройщиков, очень много застройщиков иностранных. Есть и российские, но немного. Есть американцы, немцы. Очень много англичан. Некоторые из них работают на паях с египтянами, некоторые сами. Как правило, европейцы американцы относятся к "букве закона" более внимательно, чем местные строители и стараются оформить документы в соответствии с египетским законодательством. У них чаще можно найти грин-контракты на землю, на которой ведется строительство. Однако, как правило, их цены на недвижимость выше, чем на аналогичные объекты, строящиеся египтянами. Что касается качества строительства, то чтобы не говорилось, прямой зависимости качества от того из какой страны застройщик нет. Все индивидуально.
Отметим здесь, что если Вы покупаете недвижимость в строящемся комплексе, где застройщиком является юридическое лицо, то договор будет у Вас с этим юридическим лицом, а вот таукиль может быть выписан лицом физическим - руководителем этой фирмы. То есть собственность оформлена на физическое лицо, а стройку ведет его фирма. В Египте в этом вопросе нет четких различий.
Еще один момент. Часто в агентстве недвижимости Вам говорят о том, что для покупки египетской недвижимости Вам недостаточно той туристической визы, которую Вы получаете за 15 долл. в аэропорту, а нужно эту визу погасить и получить какую-то другую сроком на 1 месяц. Она стоит всего 11,25 фунта. Далее Вам могут сказать, что надо оформить какую-то доверенность адвокату агентства (стоимость нотариального заверения которой составляет 70 фунтов), необходимую для покупки недвижимости. Это правда и не правда одновременно. Вернее информацию слегка искажают. Мы купили несколько объектов недвижимости в Египте, не оформляя никаких виз и доверенностей.
Дело в том, что для подписания договора купли-продажи (его подписываете только Вы и продавец) и получения таукиля (его подписывает только продавец) не надо никаких специальных виз и адвокатов-юристов. Ничего такого не надо и для оплаты. Вы вообще можете перевести деньги продавцу из российского банка. Специальная нетуристическая виза потребуется Вам только в том случае и тогда, когда Вы решите регистрировать сделку в суде и в госреестре. И эту специальную нетуристическую визу Вы должны будете предъявить в государственной нотариальной конторе, когда будете выписывать доверенность адвокату на регистрацию Вашей недвижимости в суде и реестре. Т.е. специальная виза нужна, чтобы Вы имели право выписывать вообще любые нотариальные доверенности на территории Египта, в том в том числе и адвокату на регистрационные мероприятия. То есть, если Вы, например, покупаете недвижимость в строящемся комплексе в рассрочку или просто вносите задаток, нет никакого смысла выписывать какие-то доверенности, все равно до полной оплаты и регистрации сделки в суде еще далеко.
Сколько стоит регистрация в суде? Вот здесь фантазия агентств может приобретать самые извращенные формы. Какие-только цифры и их обоснования не называются. Вплоть до нескольких тысяч долларов в абсолютных цифрах или говорят о каком-то налоге с покупки в 3% от стоимости недвижимости, который взимается в суде и в который входит (!) стоимость услуг адвоката. На самом деле налога в таком виде нет. Есть определенная шкала размера госпошлины, взимаемая при регистрации недвижимости в суде и зависящая от площади (а не от цены!) недвижимости. 3% здесь совсем не при чем!
Так, при регистрации объекта площадью до 100 кв.м реально размер госпошлины составит порядка 1000 египетских фунтов, (примерно 360 долларов США). При покупке объекта от 100 до 200 кв.м - примерно 2000 ег. фунтов и т.д.
Стоимость услуг юриста зависит от юриста; если попросят долларов 200, то это будет неплохо.
Сроки. Некоторые говорят о 4-14 месяцах. Абсурд. Хороший юрист оформит не более, чем за 3-4 месяца.
Стоимость оформления грин-контракта вообще непонятна, многие из тех, кто предлагают его оформление, никогда раньше его не оформляли, они называют лишь туманный срок 12-18 месяцев... Под такой срок с Вас деньги возьмут с удовольствием. На самом деле этот срок регламентируется египетским закондательством в 12 месяцев, но согласно тому же законодательству может быть продлен еще на столько же. Кроме того, после оформлении грин-контракта возникают некие ограничения на продажу недвижимости.... Нужен Вам этот грин-контракт?
Еще обратим Ваше внимание на то, что агентство может просить с Вас дополнительные деньги за якобы проверку договора юристом, или за то, что юрист составляет договор. Или могут сообщить Вам, что якобы необходима подпись юриста на договоре. Все это неправда! Форма договора - это ни для кого не секрет и это ничего не стоит. Все это лишнее. Другое дело, что сам собственник может попросить в каком-либо юридическом агентстве разработать договор и тогда на таком договоре будет печать этого агентства. Но это все за его счет.
Теперь перейдем собственно к самому содержанию договора. Мы приведем на нашем сайте текст одного из договоров, по которому мы приобретали готовую квартиру в Хургаде. Что должно быть в договоре помимо стандартных данных о продавце, покупателе и характеристик недвижимости? Существенным моментом является пункт, содержащий информацию о том, что вместе с квартирой Вы приобретаете права собственности на часть земельного участка, занимаемого домом, часть мест общего пользования. Т.е. примерно вот такой текст: "Первая сторона передает второй стороне долю прав на площадь земельного участка и здания, такие как общие стены, подъезды, наружное освещение, внешняя территория, лестничные пролеты, крыши, проходы, находящиеся в общественной собственности. Доля прав равна процентному соотношению площади приобретенной квартиры к общей площади земельного участка на котором расположено здание."
Правда, на территории Хургады есть некоторые объекты, при покупке которых Вы не получите часть собственности земли, т.к. земля, на которой построен дом, является муниципальной. Это касается части домов в части Мубараков. За право собственности на землю придется доплачивать потом отдельно муниципалитету (там где это возможно).
Можно ли узнать при заключении договора то, как оформлен дом, в котором Вы покупаете квартиру, или как оформлена земля, на которой стоит приобретаемая Вами вилла, кто владелец земли, на которой строится понравившийся Вам комплекс, в котором Вы решили приобрести квартиру?
По умолчанию Вам никто ничего не скажет. Исходя из опыта личного общения с деятелями местного рынка недвижимости отметим следующее:
1. Часто, если Вы имеете дело с агентом, а не с владельцем агентства или застройщиком, он и не знает ответы на эти вопросы.
2. Очень часто, если Вы общаетесь с владельцем агентства, особенно, если это египтянин - он скажет, что он и есть собственник, причем попадались такие умельцы, что если умножить площадь всех земель и объектов на них, которые они показали нам за день и учесть то, что они, по их словам, собственники всего этого (а еще в Каире и Ш-э-Ш у него примерно так миллион кв.м.), то каждый раз мы задавались безответным вопросом - чего же он - человек, который, конечно, еще не попадает в рейтинг журнала Форбс, но это событие уже не за горами, возил нас целый день на не новой корейской машине без кондиционера? Нет, я конечно, видел египтян, владеющих недвижимостью на пару миллионов доларов, которые тихо курят кальян в скромном кафе, но, чтобы почти миллиардер и вот так запросто подрабатывал сразу на двух должностях - шофера и директора агентства недвижимости? Смешные они...(Кстати, одно из достаточно известных агентств недвижимости в Хургаде, не буду называть, конечно, какое)....
3. Иногда все документы дадут. На арабском, не распространяясь особо четко об их содержании, но можно перевести и все узнать. Тут будут и документы о собственности и разрешение на строительство и проект, если это касается стройки, или только документы о собственности на готовый дом или готовую квартиру.
Какой процент продаваемых объектов имеет оформленный грин-контракт, какой только таукиль или зарегистрирован в суде? Не известно.
Мы покупали объекты, оформленные по-разному. Во всех случаях все оказалось нормально и не возникло никаких проблем. Конечно, в России мы бы не рискнули при таком качестве документов участвовать в долевом строительстве или вносить задаток за готовый объект. Но в России таких ситуаций и не могло быть. Нельзя сравнивать, иначе вы вообще ничего не купите в Египте. В России другие требования к документам, да и мошенничества реально больше. Мы в Египте, поэтому играем и рискуем по египетским правилам.
Расскажем здесь о своем опыте покупки квартир в Хургаде.
Мы приобретали готовые квартиры в доме, на который у собственника имелся грин-контракт. Этот собственник родом из Каира, постоянно проживает в Каире и дела он вел грамотно. За свои деньги сначала купил земельный участок, за свои же деньги построил на ней дом, сдал в эксплуатацию, после этого оформил все документы и даже грин-контракт. И только после этого продал часть квартир в доме, остальное сдал в аренду.
Правда при оформлении задатка мы не подписывали никакого договора, а в кафе на клочке бумаги он написал на арабском языке расписку, что взял 2.000 долларов, и что обязуется в случае, если мы оплатим остальную сумму в течение 3 месяцев передать нам квартиру, а если не оплатим, то мы теряем эти 2.000. А он, если квартиру продаст кому-то, а не нам, вернет нам эти 2.000. Далее знакомая арабская женщина позвонила нашему юристу, прочитала ему это на арабском, он сказал по английски, что всё "OK", хорошая расписка, можно деньги отдавать. То есть юрист "одобрил" сделку.
Хотя ранее на словах хозяин квартиры обещал, что напишет в расписке именно о задатке, т.е. если сделка расстроится по его вине - он вернет аж 10.000 долларов, но писать не стал.
На вопрос - почему бы не написать то, что он обещал, он ответил, что он очень честный человек! Мы ему - напиши. Он - зачем? Если даже мне миллион за эту квартиру предложат, я ее не продам. Ведь у меня ваши 2.000, я вам обещал и взял у вас часть денег! Теперь я даже показывать эту квартиру никому не буду! Мы ему - почему же это не написать, а он - да я же честный человек! Я никогда никого не обманывал! Зачем писать, вот как раз те, кто напишут - они обманут, а я - честный - и т.д. по кругу! О чем это мы? Ах да, про процедуру оформления документов и юридические формальности... В конце концов, сделка состоялась и все закончилось удачно. Мы не призываем, конечно, относится к документам так легкомысленно, как может показаться отнеслись в описываемом случае мы. Во-первых, в этом случае речь шла всего лишь о задатке и рисковали мы суммой в 2000 долларов. А во-вторых, и риска никакого на самом деле не было, так как прежде чем отдавать деньги мы провели некую предварительную работу и навели справки о нашем продавце.... Эта работа бывает нелишней. А что касается формальностей или вернее их отсутствия в некоторых случаях, то кроме формальностей надо все-таки учитывать местный менталитет и некоторый общепринятый порядок ведения дел.
В другом случае покупали стройку на начальном этапе. Застройщик дал нам все документы на землю и все разрешения на строительство. Не по собственной инициативе, конечно. Многие из тех, кто купил квартиры в этом комплексе этих документов никогда не видели, но закончилось и для них все удачно. Но мы хотели во всем разобраться - попросили все документы - и никаких проблем, получили. Перевели на русский. Документы свидетельствовали о том, что застройщик имеет право строить на этой земле, но владеет он этой землей по таукилю, а право собственности, которое можно регистрировать ("грин-контракт"), возникнет только после завершения стройки и приемки комплекса в эксплуатацию государственной комиссией. Заключили договор, часть квартир оплатили сразу и получили на них таукили. На часть квартир договорились о рассрочке на год - половина платежа сразу, остальное равными долями до окончания строительства. Были предусмотрены штрафные санкции в нашу пользу в случае превышения сроков строительства. Кстати, это существенный момент договора - обращайте на это внимание, т.к. превышение оговоренных сроков строительства в Хургаде - явление не такое уж редкое и у Вас появится дополнительный козырь в общении с застройщиком. В настоящее время строительство комплекса завершено и в нем уже можно жить и живет часть собственников.
Какой вывод из приведенной информации?
1. Процедура покупки недвижимости в Египте менее формализована и более проста, чем в России, поэтому не применяйте российские мерки к этому делу.
2. Проверьте сами документы на приобретаемую недвижимость (возьмите и переведите).
3. Обязательно получите таукиль на недвижимость сразу после оплаты. Регистрируйте контракт в суде.
И еще одно важное замечание. Мошенничества на рынке недвижимости Египта практически нет, но некоторые агентства и застройщики просто не умеют работать. Поэтому постарайтесь перед принятием окончательного решения о покупке собрать как можно больше информации как о объекте покупки, так и о фирме с которой Вы собрались сотрудничать. Понравился какой-то дом или комплекс? Не ограничивайтесь информацией, полученной только в одном агентстве. Расспросите у других. Собрались работать с каким-то агентством или застройщиком? Расспросите о нем в других агентствах и у других застройщиков. Поинтересуйтесь опытом соотечественников, уже покупавших недвижимость в Египте. Сопоставьте собранную информацию. И ни в коем случае не торопитесь. За неделю Вы точно ничего не поймете. Даже с ценами на квартиры, которые очень сильно отличаются в зависимости от района Хургады, от стадии строительства, от того, кто и с каким качеством строит, разобраться не просто. Нужно время и нужно все самим объехать и на все посмотреть...
На нашем сайте размещены образцы документов, о которых здесь шла речь, - таукиль, перевод таукиля на русский язык, грин-контракт, договор купли-продажи, а также будут даны ссылки на некоторые египетские законы, касающиеся рынка недвижимости, и уточнена информация, содержащаяся в данной статье.
Регистрируйтесь на сайте, подписывайтесь на получение обновлений!
Вышеизложенная информация статьи взята из сайта:
http://egyptinvest.ru/load/1-1-0-1
